פסק-דין בתיק עמ"ן 48291-05-10

ערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה (עו"ד גלעד הס, יו"ר, מר יובל ענתבי ומר איקה קדם, חברים) שלא להתערב בעיקרי שומתו של השמאי המכריע לעניין פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.

1.       בשנת 2003 אישרה הוועדה המקומית את תכנית 3896א שיזמה המערערת, שעיקרה הרחבת זכויות הבנייה של המערערת בחלקות 68 ו-69 בגוש 30036 (רחוב אגרון 6) בירושלים. המשיבים 1-12 הם בעלי דירות בבניין שברחוב קרן היסוד 5 (חלקות 13 ו-14 בגוש 30028), הגובל עם מקרקעי המערערת. בשנת 2006 הגישו המשיבים תביעה לפיצויים לוועדה המקומית, בשל ירידת ערך נכסיהם, בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה. הוועדה המקומית לא דנה בתביעות במועדן, והמשיבים הגישו ערר לוועדת הערר. ועדת הערר מינתה שמאי מכריע, מר אבישי בר אושר. השמאי המכריע ביקר בנכס, שמע את הצדדים וקבע שומה מכריעה. על שומה זו הוגש ערר. ועדת הערר מצאה קשיים אחדים בשומה המכרעת והפנתה אל השמאי המכריע שאלות להבהרה בכתב. לאחר שהתקבלו תשובותיו דחתה הוועדה את הערר ברובו. טענה אחת מטענות המערערת התקבלה, ובעטיה הפחיתה ועדת הערר 10% מסכום הפיצוי שקבע השמאי המכריע.

2.       על החלטת הוועדה הוגש ערעור זה, בהתאם לסעיף 198(ז) לחוק התכנון והבניה. מחמת הכשלים הרבים שהמערערת מוצאת בשומה המכרעת, סבורה המערערת כי השומה הזו פגומה מיסודה וכי היה על ועדת הערר לבטלה. לשיטתה, השומה חסרה ואינה מפורטת דיה; השמאי המכריע התעלם מחוות דעת המומחה שהוגשה; הוא התעלם מעסקאות שבוצעו בבנין המשיבים עצמו; הוא נסמך על טענות שאינן מבוססות; הוא התבסס על מחקר לא רלוונטי; הוא התעלם מן העובדה כי גם במצב התכנוני הקודם הותר להקים בנכס מוסד; בעשר דירות מבין האחת עשרה ביקר השמאי, אולם באחת לא ביקר כלל; ועדת הערר הפחיתה 10% מסכום השומה המכריעה ללא כל בסיס; ועדת הערר שגתה כשלא אפשרה את חקירת השמאי; ובכלל, השמאי המכריע לא היה אובייקטיבי והושפע משיקולים זרים.

הוועדה המקומית, היא המשיבה 13, הצטרפה לעמדת המערערת.

3.       המשיבים מצדם מציינים כי התערבות בשומתו של שמאי מכריע תעשה, על-פי ההלכה הפסוקה, במצבים נדירים ביותר. לגופו של עניין המשיבים טוענים כי השומה המכרעת הייתה מנומקת ומפורטת כדבעי, והיא התייחסה לכל הסוגיות השנויות במחלוקת, לרבות העסקאות שבוצעו בנכס, חוות דעת המומחה מטעם המערערת והמצב התכנוני הקודם. החלטת ועדת הערר, לטענת המשיבים, בחנה היטב את כל טענות המערערת ודחתה אותן כדין. המשיבים יוצאים חוצץ נגד העלאת הטענות על אודות אובייקטיביות השמאי המכריע רק לאחר שנתן את הכרעתו, וטוענים למניעות; ואכן, נאה לה למערערת שלא חזרה אל הטענות האלה בעיקרי טיעונה. 

4.       קודם בחינת הטענות לגופן נזכיר את היסודות: כפי שציינה ועדת הערר בראשית החלטתה, התערבות בחוות דעתו של שמאי מכריע תעשה במצבים חריגים. בתי המשפט חזרו ופסקו לעניין זה כי השמאי המכריע ממונה כגורם מקצועי אובייקטיבי ובעל מומחיות מטעם ועדת הערר, על מנת ליתן את חוות הדעת המקצועית שתהווה בסיס להכרעתה. אמת נכון הדבר, אין לחוות דעתו של השמאי המכריע תוקף מחייב משל עצמה, ורק קבלתה על-ידי ועדת הערר עושה אותה לבעלת התוקף. אולם התערבות ועדת הערר בקביעתו של שמאי מכריע תהא אך אם נפל בה פגם עקרוני, כגון אם היתה חלילה מוטה מטעמים זרים או נגועה בפגם כלשהו מתחום כללי הצדק הטבעי, או אם יש בה שגיאה חמורה היורדת לשורשו של עניין.

5.       כמידת הריסון והאיפוק שבה מצווה ועדת הערר ביחס לשמאות מכרעת, כן מידת הריסון והאיפוק שבה מצווה בית המשפט ביחס להחלטה של ועדת הערר. ועדת הערר היא גורם מעין שיפוטי, הנתון לביקורתה של ערכאת הערעור על-פי חוק; אולם יש לזכור כי מדובר בגורם שנתונים בידיו גם כלים מקצועיים כדי לבחון את העניין לגופו. במצבים שבהם מינתה ועדת ערר שמאי מכריע, יש בידיה יכולת מקצועית לבקרו ולקיים עמו דו-שיח בהתאם לאפשרויות הקיימות בחוק, ולבחון האם מתקיימות העילות - החריגות כאמור - להתערבות בהחלטתו. לא על נקלה יתערב אפוא בית המשפט בשיקול דעתה המקצועי (להבדיל מטעות משפטית או מפגם מינהלי).

6.       כאמור, ועדת הערר לא סברה כי השומה המכרעת חפה מכל טעות. היא פנתה אל השמאי המכריע וביקשתו להבהיר את שומתו בשלושה עניינים. תשובותיו של השמאי המכריע, ככלל, הניחו את דעתה. חרף זאת, לא נמנעה הוועדה מלציין כי אינה רואה עין בעין עם השמאי המכריע בכל עניין ועניין. כך לגבי ההתחשבות בעסקאות שנעשו בבניין עצמו (סעיף 125 להחלטת ועדת הערר); כך בנוגע לצורך לבקר בכל אחת מן הדירות קודם עשיית השומה (סעיפים 73 ו-77); וכך לעניין מידת הפירוט בשומה לגבי כל דירה ודירה (סעיף 67). עם זאת, לא סברה הוועדה כי יש בכך כדי להצדיק את התערבותה בשמאות המכרעת, ובוודאי שלא לפוסלה לחלוטין.

7.       ועדת הערר ישבה אפוא על המדוכה, שקלה ואיזנה, דרשה וחקרה, התמודדה עם כל אחת מטענות המערערת ומצאה לנכון לדחותן. את החלטותיה נימקה הוועדה כראוי. לעניין העדר נימוק ואי פירוט השומה קבעההוועדה כי "מצאנו שומה מכרעת מפורטת, מנומקת וערוכה כדבעי" (סעיף 55 להחלטה) וכי "רק לאחר שסקר את השיקולים והגורמים וקבע ערכי שווי כלליים סיכם [השמאי המכריע] את חוות דעתו בפגיעה בכל דירה. לטעמנו מדובר בהנמקה מספקת" (סעיף 66); לעניין הטענה בדבר אי הבאת טענות הצדדים קבעה הוועדה כי לא נמצא כל פגם (סעיף 60); על-אודות הטענה בדבר אי הביקור באחת מן הדירות הסבירה הוועדה, לצד הביקורת שמתחה כנ"ל, כי "כאשר השמאי המכריע סובר שהוא יכול לשום את ירידת הערך של הדירה אף ללא ביקור פנימי בדירה, מדובר בשיקול דעת סביר, ואיננו מוצאים מקום להתערב בכך" (סעיף 78); לעניין הטענה על דבר התעלמות מן ההיתרים הקיימים לבניין ציינה ועדת הערר כי השמאי התייחס לכך במפורש, פסק נכון, וכי טענות המערערת היו סתמיות (סעיפים 81, 84 ו-87); לעניין התעלמות מתוכנית 1323, אשר נודעת לה השפעה על שווי הדירות, ציינה הוועדה כי "השתלשלות תכנונית זו מתוארת נכון בהשלמת השומה, והמסקנה השמאית העולה ממנה לטעמו של השמאי המכריע כי אין השפעה לתוכנית 1323"(סעיף 98); לעניין התעלמות משטחי מסחר בבניין נכתב בהחלטתה כי "השמאי המכריע מתייחס לשימוש המסחרי הן באופן כללי בסקירת המצב התכנוני... והן בתאור הפיזי של הבניין" (סעיף 108); לעניין התעלמות מעיסקה שבוצעה בבנין קבעה ועדת הערר כי החלטתו של השמאי ניתנה לאחר שבחן את העיסקה, ואין הצדקה להתערב בהחלטתו המקצועית (סעיפים 125-122); לגבי הטענה בדבר היעדר התחשבות בכך שגם במצב התכנוני הקודם ניתן היתר לשימוש במקרקעין לצורך מוסד, קבעה הוועדה כי השמאי המכריע היה מודע לכך היטב (סעיף 157), וכי "התייחס נכון בשומתו למצב הקודם ולא נפלה כל טעות בנושא זה" (סעיף 169); לעניין ההסתמכות על מחקר לא מבוסס הבהירה ועדת הערר כי לא מצאה ממש בטענות (סעיף 163).

8.       עיקרו של דבר, טענותיה של המערערת עסקו כולן בשאלות מקצועיות לגבי דרך עשיית השומה, ולא נמצאה אחת מהן אשר לא נבחנה היטב בידי הוועדה. ספקות שעלו אצל הוועדה הועברו אל השמאי המכריע לצורך הבהרה, ובסופו של דבר סיכמה הוועדה כי "מדובר בשומה ראויה, ערוכה נכון הגיונית וסדורה, ואין כל פגם המצדיק את ביטולה" (סעיף 69). 

9.       בעניין אחד קיבלה הוועדה את טענות המערערת. חרף ההבהרה שהבהיר השמאי המכריע, סברה הוועדה כי טעות משפטית בידו, וכי אין להתחשב בשומה לצורך סעיף 197 במטרדים שייגרמו לתושבי המקרקעין הגובלים בתקופת עבודות הבנייה: "חלה טעות בשומה המכרעת כך שמטרדים זמניים הנובעים מהבניה אינם ברי פיצוי בתביעה לפי סעיף 197. אנו סבורים כי המטרדים שיוצרת הבניה עצמה אינם יכולים, באופן עקרוני, להוות עילה לתביעה... הדבר עולה מלשון סעיף 197 ותכליתו" (סעיף 133-132). מחמת כן קבעה הוועדה כי יש להפחית את סכומי הכסף הכלליים שנקבעו בשומה המכרעת בשיעור של 10%.

10.     המערערת מלינה על דרך זו, של הפחתה בשיעור שרירותי לכאורה וללא עיגון בתחשיב מסודר, אולם סבורני כי נימוקיה של ועדת הערר בהחלט מניחים את הדעת. השיקול ששקלה היה שיקול של יעילות: החזרת השומה פעם נוספת אל השמאי עשויה היתה לגזול זמן דיוני ומשאבים נוספים, ולהמשיך את התארכות הליך מתן הפיצוי ללא תוחלת. לפיכך העדיפה ועדת הערר לקבוע שיעור הפחתה על דרך האומדן, בהתאם לנסיונה ולהבנתה המקצועית, ולסיים את ההליך. לשם קביעת שיעור ההפחתה הסתמכה ועדת הערר על חומר רב שהיה לפניה - השומה המכרעת, ההבהרות שנתן השמאי המכריע, וכל מסמכי הצדדים. אינני מוצא דופי באופן פעולה זה, הדבר נתון בגדרי סמכותה של ועדת הערר, ולגופו של ענין אין נראה כי שיעור ההפחתה שקבעה איננו סביר בנסיבות העניין.

11.     גם ביתר טענות המערערת אין ממש. הלכה פסוקה היא כי טעות אשר נפלה בשומה אינה מביאים אוטומטית לביטולה, וכי יש להעדיף את תיקונה ככל שהדבר ניתן. חקירת שמאי מכריע על שומתו איננה דרך המלך, והדבר נתון לשיקול דעתה של ועדת הערר. בענייננו, העדיפה הוועדה להסתפק בשאלות הבהרה, ולא מצאתי סיבה שתצדיק לכפות עליה לנהוג בדרך אחרת. 

12.     אשר על כן החלטתי לדחות את הערעור.

המערערת תשא בהוצאות הערעור ותשלם למשיבים 12-1 שכר טרחת עו"ד בסך של 15,000 ש"ח.

ניתן היום,  כ"ב באייר התשע"א (26 במאי 2011), בהעדר הצדדים.

המזכירות תשלח העתק פסק הדין לב"כ הצדדים. התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: